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Desmembramento de terreno: etapas, documentos e o papel do memorial

O caminho do terreno único até a matrícula de cada lote, e onde o memorial descritivo entra em cada etapa.

Atualizado em 14 de novembro de 2026.

O que é o desmembramento

Desmembramento é a divisão de uma gleba em lotes destinados a edificação, aproveitando o sistema viário existente, sem abrir novas ruas nem prolongar ou modificar as que já existem. A definição está na Lei nº 6.766/1979, que trata do parcelamento do solo urbano.

Quando a divisão exige abrir ruas, o caso passa a ser de loteamento, com exigências maiores.

As etapas, em geral

1. Consulta prévia. Verifique na prefeitura as regras do zoneamento: lote mínimo, testada mínima e outras restrições.
2. Levantamento topográfico. Medição do terreno e definição dos vértices.
3. Projeto de desmembramento. Planta com a situação atual e a situação pretendida.
4. Memorial descritivo. A descrição em texto do terreno e de cada lote.
5. Aprovação na prefeitura. Protocolo do projeto, do memorial e dos demais documentos exigidos.
6. Registro no cartório de imóveis. Com a aprovação, o cartório abre uma matrícula para cada lote.

Documentos normalmente pedidos

• Requerimento assinado pelo proprietário.
• Matrícula atualizada do imóvel.
• Projeto de desmembramento assinado pelo responsável técnico.
• Memorial descritivo.
• ART ou RRT do responsável técnico.
• Documentos do proprietário e comprovantes de regularidade fiscal do imóvel.

A lista varia de município para município. Imóveis rurais seguem regras próprias, incluindo exigências de georreferenciamento previstas na Lei nº 10.267/2001.

O papel do memorial nesse processo

A prefeitura confere o memorial com a planta; o cartório transcreve a descrição de cada lote para a nova matrícula. Uma divergência entre texto e desenho costuma gerar exigência, o que atrasa o registro.

Por isso o memorial precisa repetir exatamente o que está no projeto: as mesmas medidas, os mesmos pontos, as mesmas confrontações. Veja o que o memorial precisa conter e o modelo com exemplo.

Como evitar exigências

• Use no memorial os mesmos nomes de lote e de ponto que aparecem na planta.
• Descreva o terreno antes e depois, para o cartório conseguir ligar a matrícula antiga às novas.
• Confira a soma das áreas e os confrontantes entre os lotes criados.
• Mantenha um padrão de redação em todos os lotes.

O passo a passo de como fazer o memorial detalha a redação de cada lado.

Este guia é informativo. Prefeituras e cartórios de registro de imóveis têm exigências próprias, que mudam de um município para outro. Confirme as regras do seu caso antes de protocolar, e lembre que o memorial é assinado por profissional habilitado.